Category : ARTIGOS

Home»Arquivos por Categoria" ARTIGOS"

Locação de área comum do condomínio edilício para instalação de antena de telecomunicação: benefício ou prejuízo?

A gestão financeira de um condomínio edilício é sempre uma questão delicada. A lista de despesas é extensa e compreende, dentre outras, os salários dos funcionários, manutenção e conservação das instalações e equipamentos das áreas de uso comum. Assim,  administrar tantas contas torna para o síndico, que ainda lida com a alta taxa de inadimplência, árdua a tarefa reduzir custos. Em tempos de crise econômica, a necessidade de reduzir despesas ganha mais força, exigindo alternativas que impeçam o aumento da cota condominial sem comprometer o pagamento das despesas. Uma solução encontrada por alguns condomínios tem sido a locação do teto do condomínio para instalação de antenas de telecomunicação. O tema é extremamente complexo e polêmico, em especial, pelo fato de algumas pesquisas indicarem que a antena de telecomunicação além de prejudicial à saúde provoca a desvalorização comercial do imóvel em face da emissão de radiação por 24 horas, por esse motivo deve ser analisado, cautelosamente, a luz das disposições legais.

 Sobre o uso da área comum em condomínio edilício, dispõe o Código Civil o § 2 º do art. 1.331:“ O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. ”. Pois bem, se são direitos dos condôminos, dentre outros, o uso das partes comuns, como poderá o condomínio permitir a terceiro o uso exclusivo desta área?

Antes de analisar a questão de permissão do uso, algumas questões relevantes e de interesse social, necessitam ser avaliadas. A questão do impacto ambiental, a distância mínima permitida de mais 50 metros de hospitais, escolas e creches, evitando contato com a radiação emitida, e a distância de 100 metros de outra torre na mesma região são algumas das regulamentações exigidas. Para a  instalação do equipamento, o síndico deve ter cautelas indispensáveis como a análise do projeto para instalação da torre e dos documentos, em especial o contrato de locação; Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), cálculo estrutural e laudo de engenharia, garantindo a inexistência de riscos à solidez e segurança da edificação; parecer da companhia seguradora do condomínio, atestando a compatibilidade  da instalação de antena de telefonia com a apólice contratada; documentos regulatórios perante órgão competentes e etc.

Importante destacar que o condomínio pode ser corresponsável, nos casos em que a operadora seja multada por não estar com as licenças em dia, sendo aconselhável ao síndico solicitar, regularmente, essas licenças.

Finalizadas as questões procedimentais e legais para instalação, o próximo passo é tratar do uso exclusivo da área comum do condomínio. O condomínio poderá dispor do uso exclusivo da área comum por meio de locação, tendo em vista que não caracteriza nenhuma das situações proibitivas previstas no artigo 1.331, §2º do Código Civil.  Para tanto, o síndico, obrigatoriamente, deverá convocar uma assembleia específica para esse fim.  Quanto ao quórum para a aprovação, há divergências, alguns especialistas sugerem o quórum de dois terços e outros o da unanimidade dos condôminos. O quórum que tem sido aplicado é o de dois terços dos condôminos.

 Por fim, conclui-se que não restam dúvidas sobre que esta tem sido uma alternativa escolhida por alguns condomínios para aumentar a arrecadação sem a necessidade de aumento a taxa condominial. Todavia, o síndico deve ficar atendo para que a solução não represente futuros prejuízos internos e externos para os condôminos.

Governança Condominial: Uma evolução no processo da gestão de condominio.

Não é novidade que o desempenho do síndico é fator preponderante para o bom funcionamento do condomínio. Por esse motivo os condomínios vêm buscando cautela ao avaliar o perfil deste gestor a ser escolhido. Esse fato decorre da importância que recai sobre aquele que administrará o patrimônio de terceiros, nesse caso, dos proprietários. Nesse sentido, a figura do síndico profissional vem alcançando destaque no seguimento de administração condominial.

No momento da escolha do futuro gestor, é necessário avaliar algumas questões consideradas relevantes para o sucesso da administração. O conhecimento na área de gestão de condomínios, domínio das leis e a experiência para lidar com diversas situações que surgem nas relações condominiais são algumas das características que devem ser observadas no profissional.

A administração do condomínio pode ser comparada a uma empresa, tanto é verdade que o método de Governança Corporativa utilizado no âmbito empresarial já está sendo utilizado por diversos condomínios com a denominação de Governança Condominial. Na administração empresarial o termo é Governança Corporativa consiste no conjunto de práticas que visam alinhar os objetivos da administração da empresa aos interesses dos acionistas. Na realidade dos condomínios, a Governança Condominial consiste no modus operandi do síndico que deve atentar para a transparência e a prestação de contas. O síndico deve adotar, ainda, outras práticas que resultarão no diferencial de sua gestão como por exemplo a utilização de pesquisas, respeito da concorrência para contratação de prestação de serviços, avaliação e controle de inadimplência, dentre outras.

Nesse diapasão, importante destacar que a prática de corrupção no Brasil ganhou proporções exponenciais, e no intuito de combatê-la, em 2014 entrou em vigor a Lei Anticorrupção. Aliando-se a leis e normas de anticorrupção, surgiu a Compliance. O termo compliance tem origem no verbo em inglês to comply, que significa agir em conformidade com leis e regulamentos externos e internos. Dizer que o síndico atua em compliance, significa que há no cumprimento das obrigações uma conformidade com as leis que se aplicam ao condomínio.

Assim, as técnicas de Governança e Compliance quando aplicadas de forma correta no condomínio, trará benefícios a seus moradores e pode refletir na valorização do imóvel. O síndico que atua com as boas práticas e padrões existentes, certamente obterá mais destaque especial na sua prestação de serviços.